住宅ローンっていくら借りられるの？年収別シミュレーション！
2025.4.3
マイホームを買いたい！でも、いったい自分はいくらまで住宅ローンを借りられるんだろう？そんな不安や疑問を持っている人に向けて、住宅ローンの借入可能額の基本から年収別の目安、金融機関ごとの違いまで、わかりやすく解説します！
Contents
住宅ローンの「借入可能額」ってどう決まるの？
マイホームを買いたい！」と思ったとき、まず気になるのが「自分はいくらまで住宅ローンを借りられるのか？」という点ですよね。年収が関係するのは当然ですが、実はそれだけでは決まらないのが住宅ローンの世界なんです。
借入可能額を左右する最大のポイントは、「返済負担率」という指標。これは、年間のローン返済額が年収に対してどれくらいの割合を占めるか、というものです。多くの金融機関では、この返済負担率を25〜35％以内に抑えるように審査します。
たとえば年収400万円の方なら、年間返済額はおおよそ100万円前後、つまり月々8万円程度までが目安となるわけです。
でも、ここで注意したいのが「年収だけでは決まらない」という点。実際には以下のような要素も審査に影響します。
• 自動車ローンやクレジットカードの利用状況
• 家族構成や毎月の生活費
• 雇用形態や勤続年数
• 職種の安定性や業種の将来性
• 頭金として準備できる金額
つまり、金融機関は「あなたの収入」と「支出」だけでなく、「今後の返済能力」までトータルで判断しているんです。
そのため、同じ年収でも借りられる金額に差が出るのは当たり前。
まずはこの仕組みを理解しておくだけでも、住宅ローン選びがグッとラクになりますよ。
年収別！住宅ローンはいくら借りられる？ざっくりシミュレーション
「で、結局いくら借りられるの？」という声が聞こえてきそうなので、ここでは年収ごとに、だいたいどれくらい住宅ローンを組めるのかをシミュレーションしてみましょう！
もちろん実際の審査結果は個人差がありますが、目安として参考になるはずです。
年収別・借入可能額の目安（返済負担率30％、返済期間35年、金利1.5％と仮定）
| 年収 | 月々の返済上限 | 借入可能額（概算） |
| 300万円 | 約7.5万円 | 約2,400万円 |
| 400万円 | 約10万円 | 約3,200万円 |
| 500万円 | 約12.5万円 | 約4,000万円 |
| 600万円 | 約15万円 | 約4,800万円 |
| 700万円 | 約17.5万円 | 約5,600万円 |
※金利や条件によって変動するため、あくまで参考値です。
こうして見ると、「思ったより借りられるな！」という人もいれば、「あれ？意外と少ないかも？」という人もいるかもしれません。でも、ここで大事なのは「借りられる金額」と「返せる金額」は違うってこと。
また、実際には物件価格＝借入額ではありません。購入時には、頭金や諸費用（登記費用、手数料、火災保険など）が必要になるため、物件価格の8～9割くらいをローンでカバーするのが一般的です。
そして忘れてはいけないのが、住宅ローンの返済は「長期戦」だということ。教育費や老後資金など、将来的にかかるお金を考慮しつつ、「無理のない返済額」でシミュレーションしておくことがとても大事です。
金融機関ごとの違いってあるの？銀行 vs フラット35
住宅ローンを組むとき、「銀行で借りるか、フラット35にするか」で悩む人は多いはず。実は、この選択によって借入可能額や毎月の返済額にけっこう差が出るんです。
じゃあ、いったい何が違うのか？ここでざっくり比較してみましょう。
銀行の住宅ローンの特徴
• 金利は「変動」「固定」「期間選択型」など選べる
• 一般的に、変動金利の方が低め
• 審査はやや厳しめ（勤務先・勤続年数・信用情報など）
• 諸費用は比較的安くなることも
銀行ローンは、「収入が安定していて、信用スコアに問題がない人」にはメリットが大きいです。金利が低めなので、長期で見ると返済総額を抑えられる可能性も。
フラット35の特徴
• 金利は全期間固定型（返済額がずっと一定）
• 自営業・非正規雇用の人にもチャンスあり
• 団体信用生命保険は別料金になる場合あり
• 審査のポイントは物件の性能や価値
フラット35は、「収入にムラがある人」や「将来の金利上昇が心配な人」に向いています。なんといっても最大35年間、金利が変わらないのは安心材料になりますよね。
どっちが借りやすい？
審査の通りやすさで言えば、フラット35のほうが比較的ハードルは低め。ただし、借入可能額は銀行より少なくなるケースもあるので、注意が必要です。
また、金融機関によって取り扱っている商品や条件もまちまちなので、「とりあえず比較してみる」ことが何より大切。住宅ローンは“選んでなんぼ”の時代です。
「借りられる額」と「返せる額」は違う！
ここ、めちゃくちゃ重要です。
「借りられる金額＝返していける金額」じゃないんです！
住宅ローンの審査では、確かに「この人には○○万円まで貸せる」と金融機関が判断してくれます。でもそれって、“返せるギリギリのライン”を見てることが多いんです。つまり、“生活を切り詰めれば返せなくはない”という数字だったりする。
実際の生活ではどうでしょう？
・子どもが生まれたら教育費がかかる
・車を買い替えたい
・旅行やレジャー、趣味にもお金を使いたい
・急な出費が発生することもある
こうした「人生のイベント」や「予期せぬ支出」まで考慮した上で、“無理なく返せる金額”をシミュレーションするのが本当に大切なんです。
無理のない返済額の目安は？
一般的に言われるのは、「手取り月収の25％以内」。
たとえば、手取りが月24万円なら、ローン返済は6万円以内が理想です。
「いや、返済額が少なすぎて家買えないんだけど…」という声もあるかもしれません。
そんなときは、
・購入時期を見直す
・物件の価格帯を見直す
・頭金を増やして借入額を減らす
など、戦略を練り直すチャンスでもあります。
住宅ローンは“長期戦”。無理をして買ったマイホームが、数年後には「生活が苦しい…」の原因になってしまっては本末転倒です。
だからこそ、「借りられる額」よりも「自分たちの生活に合った返せる額」を重視しましょう！
次はいよいよ、後悔しない住宅ローン選びのポイントをご紹介します。
賢く住宅ローンを選ぶために知っておくべきポイント
住宅ローンって、一生に一度あるかないかの大きな買い物。
「どうせなら後悔したくない！」と思うのは当然ですよね。
でも、住宅ローンの金利タイプや返済期間、事前審査の仕組みなど、正直ややこしい…。ここでは、住宅ローン選びで最低限押さえておきたいポイントをやさしく解説します！
固定金利と変動金利の違い
住宅ローンには主に「固定金利」と「変動金利」があります。
• 固定金利：契約時に決めた金利が返済終了まで変わらない。安心だけど、金利はやや高め。
• 変動金利：市中金利に応じて見直される。金利は低めだけど、将来の上昇リスクあり。
将来の金利変動が不安な人は固定金利を、支払い開始時の軽さを重視する人は変動金利を選ぶ人が多いですね。
返済期間による違い
「ローンは短く終わらせたい」と思うかもしれませんが、返済期間が短いと月々の返済額が増え、家計を圧迫することも。
逆に長くすると利息の総額は増えますが、月々の返済は抑えられます。
たとえば、35年ローンにすると毎月の支払いはかなり楽になりますが、総返済額は増える傾向に。
人生設計に合わせて、最適なバランスを考えるのがコツです。
事前審査は受けたほうがいい？
これは絶対「YES」！
物件を探し始める前に、金融機関で事前審査を受けることで、「自分がどれくらいのローンを組めるか」が明確になります。
本審査前にローン計画を練り直すこともできるし、不動産会社からの信頼度もアップしますよ。
住宅ローンは、「どこから借りるか」も大切ですが、「どう借りるか」「どう返すか」がもっと重要です。金利の低さだけに飛びつかず、自分たちのライフスタイルに合ったローンを選んでいきましょう。
今回のまとめ！
マイホーム購入を考えたとき、「住宅ローンっていくら借りられるの？」という疑問は誰もが抱くもの。借入可能額は年収をベースに、返済負担率や他のローン状況、雇用形態などを加味して金融機関が判断します。年収別の目安を知ることで、おおよその購入予算が見えてきますが、「借りられる額」と「返せる額」はまったくの別物。生活のゆとりや将来の支出を考慮して、無理のない返済計画を立てることが大切です。
さらに、銀行とフラット35など金融機関によって条件や審査基準が異なる点にも注意が必要。金利タイプや返済期間の違いも理解しながら、焦らずじっくりと「自分に合った住宅ローン」を見つけていきましょう。
ハシブトガラス
新卒で入社した会社がブラックだと気づくまで３ヶ月、朝から翌朝まで働きボロボロに。その後に公務員や経営コンサルタントを経て、広告会社を設立。
２０２３年で設立１０年を迎えました。毎日、四苦八苦しながら生きてます。（たぶん！）